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税法知识之转让土地使用权的增值税 土地使用权转让

税法知识之关于转让土地使用权的增值税

  纳税人转让土地使用权,增值税税率为11%。具体到实务操作中,仍需区分一般纳税人、小规模纳税人,是否征免税及对取得土地使用权的时间,也应区别对待。下面是yjbys小编为大家带来的关于转让土地使用权的增值税的税法知识,欢迎阅读。

税法知识之关于转让土地使用权的增值税

  一、适用一般计税方法情形

  一般纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权,可选择适用一般计税方法,一般纳税人转让2016年5月1日后取得的’土地使用权,则必须采用一般计税方法。一般纳税人,2016年1月取得土地使用权,价款1000万元,2017年4月取得转让收入2220万元,则一般计税方法下销项税额=2220÷(1+11%)×11%=220(万元)

  一般纳税人,2016年12月取得土地使用权,价款1000万元,2017年4月取得转让收入2220万元,则:一般计税方法下计算销项税额=2220÷(1+11%)×11%=220(万元)

  房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。但并未规定转让土地使用权也可以扣除土地价款计算销售额。所以应当全额计算纳税。

  二、适用简易计税方法情形

  纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权,可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算缴纳增值税。

  一般纳税人,2016年1月取得土地使用权,价款1000万元,2017年4月转让取得收入2220万元,则简易计税方法下增值税=(2220-1110)÷(1+5%)×5%=52.86(万元)。

  如果转让2016年5月1日后取得的土地使用权,则不能选择简易计税方法,只能适用一般计税方法,增值税税率11%。

  小规模纳税人适用简易计税方法情形

  小规模纳税人无论转让2016年4月30日前或2016年5月1日后取得的土地使用权,既可以适用3%的征收率全额计税,也可以根据规定适用5%的征收率差额计税。

  小规模纳税人,2016年1月取得土地使用权,价款200万元,2017年4月转让取得收入500万元,则增值税=500÷(1+3%)×3%=14.56(万元)。

  简易计税方法下增值税=(500-200)÷(1+5%)×5%=14.29(万元)。

  小规模纳税人,2016年12月取得土地使用权,价款200万元,2017年4月转让取得收入500万元。

  此时不能选择适用差额计税方式,只能全额计税。

  应缴增值税=500÷(1+3%)×3%=14.56(万元)。

  三、免征增值税情形

  1.将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产。

  2.涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。

  家庭财产分割,包括下列情形:离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡,法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

  3.土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。

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